2014年中国住房市场(中期)报告:Nmi每日财经网

  中国房价不会出现整体崩盘Nmi每日财经网

  长期拐点尚未出现,短期下跌不可避免,调整期为2至3年Nmi每日财经网

  □中国社科院财经战略研究院住房课题组Nmi每日财经网

  中国住房市场长期拐点尚未出现,短期下跌不可避免;居民需求热点由“有房住”向“住好房”转变,房价不会出现整体崩盘;供求形势由供不应求向结构性过剩转变,房价可能进入2至3年的调整期;住宅产业行业集中度会加速提升。Nmi每日财经网

  全国楼市出现结构性过剩 成交量萎缩Nmi每日财经网

  2014年上半年大中城市房价呈现主动调整态势,全国楼市进入结构性过剩阶段。Nmi每日财经网

   短期市场供应量过大,大中城市房价由全线上涨到普遍微跌。2012年下半年及2013年大中城市房价暴涨,剌激了住房开发投资的迅猛增长。这些新增供给 在2014年以后将集中入市,从而形成大中城市阶段性供给过剩的格局。经历了2013年大中城市房价上全线上涨,2014年大中城市楼市出现主动调整,房 价下跌面快速扩大,但跌幅还很有限。2014年1月,70个大中城市中,房价环比上涨的有62个,持平的有2个,环比下降的仅6个。到2014年6月,房 价环比上涨的城市仅8个,环比持平的城市7个,环比下降的城市增至55个。目前的房价跌幅较小,相对于上年同期,仅有温州一个城市出现房价同比下跌,其它 城市均未跌破上年同期价格。Nmi每日财经网

  全国楼市出现结构性过剩,成交量萎缩库存水平攀升。2011年以来,中国楼市已经出现结构性过剩的总体态势,具体表现为中小城市住房持续滞销。2014年上半年,全国住房成交量萎缩明显,库存水平继续提升。Nmi每日财经网

   2014年1至2月,中国商品住房销售面积为9377万平方米,同比增长-1.2%;商品房销售额为5985亿元,同比增长-5%。2014年1至6 月,中国商品住房销售面积为42487万平方米,同比增长-7.8%;商品房销售额为25632亿元,同比增长-9.2%。销售量与销售额均出现较大负增 长。Nmi每日财经网

  2013年12月底,中国新建商品住房待售面积32403万平方米,同比增长37.2%。到2014年6月底,中国新建商品住房待售面积增加至35917平方米,同比增长25%。Nmi每日财经网

  住房市场步入低速增长期,住房投资增速下滑。中国住房产业由高速增长期进入低期增长期。随着全国销售不畅和大中城市房价微跌,房地产企业资金回笼速度变慢,开发投资增速不断下滑。2014年1至2月,中国商品住宅开发投资额为5426亿元,同比增长18 .4%。2014年1至6月,中国商品住宅开发投资额为28689亿元,同比增长率降至13.7%。Nmi每日财经网

  房价短期下跌难以避免 调整期持续2至3年Nmi每日财经网

  居民需求热点由“有房住”向“住好房”转变,房价不会出现整体崩盘。Nmi每日财经网

   房价是否会出现崩盘这主要取决于两个因素:一是人们改善住房条件的动力是否衰竭。二是中国的人口大规模迁移是否出现拐点或逆转。总体来看,由于人们改善 居住条件的动力仍然强劲,人口流向也没有出现显著的宏观拐点,因而中国还不会进入住房普遍过剩时代,但已经进入结构性过剩时代。短期内的市场主动调整不可 避免,但还不会进入持续的衰退与萧条。Nmi每日财经网

  关于人们改善居住条件的动力,目前还远看不到衰竭的迹象。住房市场不仅仅意味着G D P增长和地方财源,它更承载着国人的小康梦想。中国城镇人均住房面积虽然达到30平方米以上,但多数人对自身的住房条件难言满足。中小户型公寓楼仍是当前 城镇住宅存量的主体,多代人共居一户现象较为普遍,居民改善住房条件的渴望仍很迫切。因此,在可以预见的未来,中国住房市场不会出现断崖式的需求崩溃,但 有可能会出现重大结构性调整。Nmi每日财经网

  另一方面,从人口流向拐点看,中国作为发展极不平衡的大国,人口的城镇化、大城市化、郊区化、逆城市化等 力量是同时并进、共同存在的。大城市病集中爆发将使当地的富裕阶层家庭对其产生厌恶感,从而激发了大城市郊区化的动力。但又有不少人口因北京的高收入和高 水准公共服务等,而被从二三线城市吸引过来,将富裕阶层家庭郊区化的空缺弥补。由于人口的城镇化、大城市化、郊区化、逆城市化层层递补、并存交错,因而宏 观总量上的人口流向拐点目前其实是不存在的。Nmi每日财经网

  供求形势由供不应求向结构性过剩转变,房价短期调整不可避免。